Superbonus 110% in Condominio: tutte le novità

Mi capita sempre più spesso di imbattermi nelle conversazioni dei miei clienti, inerenti al Superbonus 110% in condominio. Un tema sempre più caldo, anche in virtù delle ultime notizie, che riguardano la proroga del Superbonus 110% al 2023 e nuove misure di controllo contro le frodi edilizie.

Ma ci sono ancora molti dubbi e poca chiarezza sull’argomento. La complessità normativa ed il continuo aggiornamento delle norme hanno creato solo molta confusione. Ci si ritrova a discutere su chi ne possa effettivamente beneficiare, su quale sia l’aliquota di detrazione applicabile, i lavori che possono essere ammessi ed i limiti previsti.

Per questo motivo ho deciso di parlarne in questo articolo, con molta semplicità e senza termini tecnici. Vorrei aiutare i condòmini, che devono decidere se usufruire o meno del Superbonus condominio 110%, ad un scelta consapevole.

Innanzitutto è importante sottolineare che il Superbonus 110% è un’agevolazione fiscale nata per incentivare la manutenzione straordinaria degli edifici immobiliari, in tema di riqualificazione energetica ed efficientamento antisismico.

Va detto che il patrimonio immobiliare italiano è decisamente datato e obsoleto. La stragrande maggioranza delle costruzioni è stata realizzata prima degli anni ‘70, durante il boom economico. Inoltre gli immobili non sono stati progettati in un’ottica di risparmio energetico, con il risultato che il consumo medio di ogni edificio è molto alto.

Non solo, gli effetti dei cambiamenti climatici in corso riguardano anche l’aumento del rischio sismico ed idrogeologico. L’espansione urbanistica che ha interessato l’Italia del dopoguerra, ha determinato l’alterazione di territori fragili esponendo, ad alto rischio, la popolazione. Ne sono un esempio gli eventi catastrofici a cui abbiamo assistito di recente.

Gli obiettivi del Decreto Legge n. 34 del 19 maggio 2020 (Decreto Rilancio) sono appunto quello di promuovere lavori finalizzati al risparmio energetico o interventi antisismici, combattere i cambiamenti climatici con concreti benefici ecologici e rilanciare l’economia e la ripresa economica.

Ma vediamo in cosa consiste nello specifico il Superbonus 110% per i condomini.

Superbonus 110% condomini: proroga al 2023

Il Superbonus 110% per i condomini è una misura di incentivazione, che ha l’obiettivo di rendere più sicuri ed efficienti gli edifici immobiliari. L’aliquota di detrazione delle spese sostenute sale fino al 110%. Ciò significa che gli interventi possono essere svolti anche a costo zero per il contribuente.

Inoltre la novità più importante, per i condomini, riguarda la proroga della scadenza, che varia a seconda del tipo di edificio che si vuole ristrutturare:

• per i condomini e le abitazioni plurifamiliari con unità che non abbiamo la stessa proprietà: il termine ultimo sarà il 31 dicembre 2023, con un’ulteriore possibilità di proroga, ma con detrazioni ridotte al 70% nel 2024 e al 60% nel 2025;
• per le case indipendenti: l’estensione sarà fino al 30 giugno 2022, con proroga al 31 dicembre 2022 solo per chi abbia depositato la Comunicazione inizio lavori entro il 30 settembre 2021 e Isee inferiore ai 25 000 €;
• per gli IACP (Istituti Autonomi Case Popolari): il limite temporale entro il quale è possibile detrarre le spese si estende fino al 31 dicembre 2022, prorogabili ulteriormente fino al 30 giugno 2023, qualora siano stato completati almeno il 60% dei lavori al 31 dicembre 2022.

Le proroghe riguardano anche gli altri bonus edilizi. Nello specifico il cosiddetto “Bonus facciate” che riconosce il 90% di detrazione, viene prolungato di 1 anno, fino a dicembre 2022, ma scende al 60% delle spese di ristrutturazione sostenute. Per chi riuscisse invece a terminare i lavori di ristrutturazione entro dicembre 2021, potrebbe però ancora usufruire della detrazione del 90%. Faccio presente che, per il bonus facciate, non sono stati imposti dei limiti, e soprattutto sono state semplificate le procedure.

L’ ”Ecobonus standard” ( che prevede il 65 % di detraibilità delle spese di riqualificazione energetica), il “Sisma bonus” (detrazione dal 70 all’85% delle spese di riduzione rischio sismico) ed il “Bonus manutenzione, arredi e verde” sono stati rinviati a fine 2024, alle stesse condizioni attuali. Solo per il bonus arredi il tetto scende da 16.000 a 5.000 euro.

Beneficiari del Superbonus 110% e lavori ammessi

I beneficiari del Superbonus 110% possono essere persone fisiche, come già illustrato nell’articolo dedicato alla Ristrutturazione di Casa.

Il Superbonus 100% può essere applicato anche a:

• condomini o abitazioni plurifamiliari, con unità che non abbiano la stessa proprietà;
• edifici residenziali unifamiliari (es. villette unifamiliari);
• unità immobiliari ad uso residenziale funzionalmente indipendenti (es. villette a schiera);
• lotf all’interno di condomini;
• Istituti Autonomi Case Popolari (Iacp) o similari;
• cooperative di abitazione a proprietà indivisa su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci;
• Onlus, associazioni di volontariato e associazioni di promozione sociale
  associazioni e società sportive dilettantistiche, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.

Non è applicabile ad immobili di nuova costruzione con categoria catastale F/3.

Come abbiamo già più volte sottolineato, i lavori ammessi al Superbonus 110% condomini riguardano i seguenti interventi.

1. Interventi di riqualificazione energetica: devono portare ad un miglioramento di almeno 2 classi energetiche dell’immobile, dimostrabile con l’APE (Attestato di Prestazione Energetica). Il rilascio dell’attestato, da un tecnico abilitato, deve avvenire prima e dopo l’esecuzione dei lavori, per certificare il passaggio delle classi energetiche. Se l’edificio fosse già in classe energetica A3, sarebbe sufficiente il raggiungimento della classe energetica più alta, A4.
2. Interventi che incrementino la sicurezza statica degli edifici (vi rientra il Sisma bonus che viene qui innalzato al 110%): in questo caso non è previsto alcun incremento di classe ma per accedere al bonus è necessario che si effettui almeno 1 intervento di adeguamento antisismico.

Un capitolo a parte sono i tetti di spesa. Infatti per comprendere meglio l’eventuale costo da sostenere, bisogna prestare attenzione ai limiti di spesa imposti. Queste tabelle riepilogative potranno aiutarvi.

Sempre per comprendere meglio i lavori ammessi al Superbonus, una distinzione fondamentale va fatta tra i lavori trainanti ed i lavori trainati.

I lavori trainanti sono fondamentalmente 3 e sono essenziali per fruire dell’agevolazione. Ovvero è necessario eseguire almeno 1 lavoro trainante per accedere all’agevolazione al 110%.

I lavori trainanti sono:

1. l’isolamento termico dell’involucro dell’edificio, che riguarda almeno il 25% della superficie opaca complessiva;
2. la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernali sulle parti comuni;
3. l’intervento antisismico (nelle zone 1,2, e 3).

I lavori trainati possono essere molteplici. Sono interventi che vengono eseguiti insieme e contestualmente ad almeno 1 dei lavori trainanti:

• interventi di efficientamento energetico (sostituzione infissi, schermature solari)
• installazione degli impianti solari fotovoltaici;
• montaggio delle colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici;
• interventi di eliminazione delle barriere architettoniche;
• applicazione di impianti di domotica.

Come usufruire della detrazione prevista dal bonus

Il Superbonus 110% prevede la possibilità di usufruire di tale detrazione in 3 modalità differenti, che analizzeremo insieme.

1. Il 110% delle spese sostenute possono essere detratte nella dichiarazione dei redditi, da ripartire in 5 quote annuali di pari importo e per le spese sostenute nel 2022 in 4 quote annuali di pari importo, entro i limiti di capienza nell’imposta annua, derivante dalla dichiarazione dei redditi. In sostanza, il contribuente ha diritto a detrarre annualmente la quota spettante nei limiti dell’Irpef lorda, dovuta sul reddito di ciascun anno. La quota annuale di detrazione, che non trova capienza in tale imposta non può essere utilizzata in diminuzione dell’imposta lorda dei periodi d’imposta successivi, né può essere chiesta a rimborso. Questa modalità necessità quindi di capienza Irpef elevata, per cui non può essere una soluzione applicabile per tutti.
2. “Sconto in fattura”: contributo anticipato sotto forma di sconto effettuato dai fornitori dei beni o servizi, al momento dell’acquisto dei materiali o dell’esecuzione dei lavori.
3. Cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante (art. 1260 c.c.): possibilità di cedere il proprio credito ovvero l’ammontare della detrazione ad altri soggetti (istituti di credito, fornitori di bene e servizi, società finanziari o altre persone fisiche o giuridiche).

Queste ultime due possibilità valgono per tutti i bonus edilizi, non solo per il Superbonus, ma le regole sono più severe.

Per fruire dello sconto in fattura e la cessione del credito è necessario il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione, rilasciato dagli intermediari abilitati alla trasmissione telematica delle dichiarazioni (dottori commercialisti, ragionieri, periti commerciali e consulenti del lavoro e dai CAF). Vedremo che con il futuro decreto anti-frode, questo visto sarà necessario anche in caso di detrazione sulla dichiarazione dei redditi.

Ma non è sufficiente, è necessario acquisire anche l’asseverazione tecnica relativa agli interventi di efficienza energetica e di riduzione del rischio sismico. É un documento che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione, certifica il rispetto dei requisiti tecnici necessari ai fini delle agevolazioni fiscali e la congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati.

Abusi edilizi e controlli anti-frode

Un ultimo importante intervento governativo è il Decreto Legge del Consiglio dei Ministri contro le frodi edilizie, che prevede l’introduzione di nuove misure di controllo.

Nasce con l’obiettivo di evitare comportamenti fraudolenti ed abusi edilizi. Questo perché si attestano già a 850 milioni di Euro i crediti inesistenti, in meno di 1 anno.

Vediamo insieme cosa prevede in sintesi.

• Stop alle cessioni del credito ed agli sconti in fattura se emergono profili di rischio, che necessariamente devono essere verificati. E’ un controllo preventivo importante. Questo significa che l’Agenzia delle Entrate ha il potere di sospendere, fino a 30 giorni, gli effetti della comunicazione delle cessioni dei crediti, se si presentano dei profili di rischio. In caso di esito positivo delle verifiche o semplicemente trascorsi i 30 giorni, la cessione del credito diventa efficace.
• L’obbligo del visto di conformità viene richiesto anche se il Superbonus 110% viene portato in detrazione dei redditi. Come precedentemente accennato, inizialmente il visto era richiesto solo nel caso di cessione del credito o sconto in fattura. Questo obbligo è stato esteso anche agli altri bonus edilizi.
• Potenziamento delle attività di controllo, accertamento e recupero delle imposte, che rientra nei controllo preventivi previsti.
• Creazione di listini di costi di riferimento delle opere, con prezzi fissati e prestabiliti, per evitare prezzi gonfiati.

Termino questo lungo articolo con una considerazione importante per i condomini. Nel caso di un condominio, per l’approvazione dei lavori è necessaria una deliberazione dell’assemblea di condominio con la maggioranza degli intervenuti o almeno ⅓ del valore dell’edificio.

Spero di esserti stato d’aiuto e mi raccomando continua a seguire il nostro blog, altri consigli verranno pubblicati a breve. Per qualsiasi informazione non esitare a contattarci, siamo a tua disposizione per rispondere ad ogni tua domanda, o curiosità.

Alessandro Carra
Impresa di pulizie Carra