Sai come gestire la pulizia delle scale condominiali?
In questo articolo vorrei trattare un tema molto caldo durante le assemblee condominiali e di fondamentale importanza: la pulizia delle scale in un condominio. La scale devono essere spazzate, lavate ed igienizzate usando prodotti adeguati che non danneggino la pavimentazione. Si tratta di uno degli spazi comuni più utilizzati dell’intero immobile e soggetti allo sporco.
Basti pensare al transito delle persone che durante il giorno salgono e scendono, magari con le scarpe sporche o bagnate per la pioggia, e accompagnati spesso dai propri animali. Le scale sporche sono il primo segnale di un condominio mal curato e di un disservizio grave da parte del personale che se ne occupa.
Per questo motivo la qualità e i costi dei servizi di pulizia delle scale del condominio sono spesso motivo di litigio ed oggetto di dibattito durante le assemblee condominiali, soprattutto quando si entra nel tema della ripartizione delle spese.
È quindi opportuno conoscere il regolamento per la pulizia delle scale di condominio e le leggi nazionali che governano questo tipo di servizio. La questione della pulizia delle parti comuni nei condomini è talmente complessa che se n’è occupato persino il Codice Civile.
Pulizia delle scale di condominio: Cosa dice il Codice Civile?
L’Art. 1117 (Parti comuni dell’edificio) del Codice Civile recita come segue: “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
- tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
- le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
- le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche».
Le scale condominiali sono per cui inserite tra i beni oggetto di proprietà comune. Stabilisce quindi che le scale interne ed esterne, comprese quelle al piano terra con accesso alla strada, sono di proprietà dei condomini. Spetta a tutti i condòmini contribuire alla pulizia e alla manutenzione. Le spese devono essere ripartite secondo le modalità disciplinate non solo tra i coinquilini regolari ma anche tra i proprietari di negozi, studi privati, laboratori e garage.
Tutti i proprietari, quindi, devono partecipare alla conservazione e decenza degli spazi, normalmente in base all’altezza a cui è ubicato il proprio immobile e, solo talvolta e con specifiche delibere, in base ai millesimi della proprietà. Ma spieghiamo meglio la ripartizione.
Come vanno ripartite le spese di pulizia delle scale nel condominio?
L’Art. 1123 c.c. sancisce che le spese per la pulizia delle scale del condominio devono essere divise in base alla misura nella quale vengono adoperate.
Questo significa che, diversamente da molte delle altre spese di condominio quella che riguarda la pulizia ordinaria delle scale verrà regolata non in base ai millesimi né alla destinazione dell’immobile (pensa, ad esempio, ad un appartamento usato come ufficio e non come abitazione che prevede un maggior afflusso di persone) ma viene ripartita sulla base dell’altezza del piano in cui è situato l’appartamento. Per fare un esempio il condòmino che abita nel primo piano pagherà meno di chi vive al quarto piano.
Nel caso di pulizie per manutenzione straordinaria del vano scale la legge prevede una ripartizione mista, per metà in base all’altezza del piano e per metà in base ai millesimi. I proprietari di appartamenti situati allo stesso piano ma di metrature diverse pagheranno in quel caso cifre differenti.
Infine l’assemblea condominiale può modificare il criterio di base e suddividere la spesa per millesimi, a maggioranza semplice, deliberando cioè la modifica con il voto favorevole dei proprietari di 500 millesimi.
In tutti gli altri casi la ripartizione delle spese per la pulizia delle scale rimane sulla base dell’altezza.
Resta comunque fermo il regolamento condominiale che potrebbe stabilire modalità diverse di ripartizione delle suddette spese.
Chi paga le spese delle pulizie scale?
Secondo la Cassazione: “Alle spese per la pulizia delle scale condominiali devono contribuire tutti i condòmini, compresi i proprietari di autorimesse, laboratori/negozi e gli aventi accesso autonomo e quindi indipendente da quello destinato agli altri piani dell’edificio, nonché i proprietari di seminterrati senza accesso ad altri piani”.
La pulizia delle scale condominiali, dunque non rappresenta un particolare caso di ripartizione, in quanto ogni condòmino è obbligato a corrispondere al condominio la propria quota come descritto nel paragrafo precedente.
Una recente sentenza ha sancito che la scelta dell’impresa di pulizie è uno dei compiti che spetta all’amministratore di condominio (in base alla proprie valutazioni), senza che sia necessaria una preventiva deliberazione dell’assemblea o una successiva ratifica. Nella prassi, tuttavia, accade spesso che la decisione di affidare la pulizia delle scale ad un’impresa esterna venga presa in assemblea, la quale, dopo aver valutato una serie di preventivi, delibera sull’affidamento dei servizi.
Il potere decisionale degli inquilini, viene espresso mediante la loro partecipazione in assemblea e al conseguente voto sull’argomento. L’art. 1136 c.c.: nel secondo e terzo comma, disciplina la modalità di votazione per quanto riguarda la questione delle pulizie condominiali. Tale votazione avviene in due momenti: nella prima convocazione viene richiesta la metà più una dei voti favorevoli, nella seconda convocazione basta semplicemente il voto di un terzo dei partecipanti.
“Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.”
A chi affidare le pulizie delle scale del condominio?
L’attività di impresa di pulizie è disciplinata dalla legge e non è assolutamente consigliabile improvvisare lo svolgimento di tale occupazione, soprattutto dal punto di vista legale. La legge n. 82 del 1994, il cui articolo 1, al primo comma, specifica che «le imprese che svolgono attività di pulizia, di disinfezione, di disinfestazione, di derattizzazione o di sanificazione sono iscritte nel registro delle ditte di cui al testo unico approvato con regio decreto 20 settembre 1934, n. 2011, e successive modificazioni, o nell’albo provinciale delle imprese artigiane di cui all’articolo 5 della legge 8 agosto 1985, n. 443, qualora presentino i requisiti previsti dalla presente legge. articolo 1, primo comma, legge n. 82/1994».
La violazione di questa norma può portare all’applicazione di una sanzione pecuniaria. L‘art. 6 della legge 82/1994 sancisce che «a chiunque stipuli contratti per lo svolgimento di attività di cui alla presente legge, o comunque si avvalga di tali attività a titolo oneroso, con imprese di pulizia non iscritte o cancellate dal registro delle ditte o dall’albo provinciale delle imprese artigiane, o la cui iscrizione sia stata sospesa, si applica la sanzione amministrativa del pagamento di una somma da lire un milione a lire due milioni»
La stessa legge impone che le stesse impresa di pulizie oltre ad essere iscritte ad appositi registri o albi provinciali devono possedere specifici requisiti di capacita’ economico-finanziaria, tecnica, organizzativa e onorabilità.
Dunque è sconsigliabile affidare l’incarico di pulizia delle scale a condomini privi di questi requisiti. Si deve quindi concludere che la deliberazione che affidasse l’incarico di pulizia scale a un condomino privo dei requisiti sarebbe da considerarsi nulla avendo un oggetto illecito.
In virtù di leggi molto rigide in materia condominiale, per evitare inutili contenziosi, si consiglia di evitare soluzioni improvvisate che a lungo andare minano il clima condominiale.
Suggeriamo di contattare l’impresa di pulizie e richiedere un preventivo per la pulizia delle scale del condominio.
Quali sono i vantaggi di avvalersi di un’impresa di pulizie per le scale condominiali?
I vantaggi sono molteplici:
- elevati standard qualitativi e professionalità. Le imprese di pulizie utilizzano prodotti a norma e di alta qualità che non danneggiano pavimenti e superfici comuni;
- l’utilizzo di attrezzatura professionale consente risultati eccellenti ed ottimizzazione dei tempo;
- dichiarazioni di certificazione relative alla sicurezza e alla regolarità contributiva garantiscono all’amministratore ed ai condòmini che il lavoro di pulizia del condominio verrà effettuato da personale in regola che opererà in modo sicuro secondo standard prefissati dalle legislazioni;
- trasparenza: preventivi chiari con l’esposizione delle singole voci di costi. I condomini avranno chiaro fin da subito il prezzo del servizio da pagare e da ripartire.
- niente più turni tra i condomini, litigi contrasti e seccature su chi e cosa bisogna pulire.
Un’azienda seria come l’Impresa di pulizie Carra, può essere il tuo partner ideale a cui affidare le pulizie condominiali a Milano e provincia.
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Alessandro Carra