Impesa di pulizie CarraImpesa di pulizie Carra

Portierato Condomini

Vorrei aiutare con questo articolo tutti gli amministratori di condominio nel definire una figura chiave ed importantissima per il condominio, il portiere di condominio. E’ infatti importante selezionarla correttamente poiché deve avere delle caratteristiche particolari per il ruolo che svolge e le attività a lui affidate all’interno dello stabile. Il servizio di portierato è infatti uno dei servizi tipici richiesti dagli amministratori di condominio a Milano ma la figura del portiere è anche quella più in via di estinzione.

Si avvicina infatti il periodo di ferie estive e presto vi troverete a dover affrontare il problema delle sostituzioni dei vostri portieri. Qui trovate un vademecum di mansioni, responsabilità e caratteristiche. Ma se avete curiosità e domande non esitate a chiamarci.

Mansioni del portiere di condominio

Vediamo insieme quelle che sono le mansioni del portiere di condominio:

1) vigilanza, da effettuare solo durante l’orario lavorativo. E’ intesa sia come attenta sorveglianza dello stabile impedendo l’ingresso estranei o malintenzionati (in questo senso deve proprio vigilare sulle entrate e sulle uscite dello stabile). Sia come controllo nei confronti degli abitanti dello stabile che non danneggino l’edificio, avvisando immediatamente l’amministratore. A tal proposito faccio presente che deve mantenere il portone di ingresso aperto nei giorni feriali per almeno 11 ore al giorno.

2) Custodia (per i portieri per cui é previsto l’alloggio) del condominio. Quest’obbligo deve intendersi quale generico impegno alla conservazione e alla tutela dello stabile ed è un impegno anche extra orario di lavoro. Deve esplicarsi secondo la diligenza media del buon padre di famiglia (artt. 1176 e 2104 cod. civ.). Deve consistere nella difesa della cosa custodita, in modo che la stessa venga convenientemente conservata e preservata da ogni sorta di deprezzamento o di sottrazione da parte altrui.

3) Deve sorvegliare l’uso delle parti comuni (scale, giardino, terrazza, cortile) e l’uso dell’ascensore, dei montacarichi e dei citofoni. Si deve occupare anche di intervenire in caso di guasto degli ascensori previa idonea abilitazione.

4) Ritiro e distribuzione della posta ordinaria e straordinaria, quest’ultima solo se delegato dall’inquilino interessato (con apposita delega scritta ad hoc);

5) Deve evitare ingombri negli spazi comuni.

6) Piccole riparazioni per le quali non sia richiesta alcuna specializzazione e/o qualifica particolare (es. sostituzione lampadine elettriche fulminate).

7) Pulizia del condominio (pulizia dell’androne, dei locali comuni, delle terrazze, delle scale, dei cortili, pulizia ed innaffiamento delle aree verdi e svolgimento dei servizi di giardinaggio ordinario). Ovviamente nello svolgimento di queste attività può avvalersi di imprese di pulizia professionali.

8) Deve impedire la distribuzione di materiale pubblicitario.

9) Possono richiedergli lo svolgimento del servizio di esazione delle quote condominiali, purché sussista la possibilità di custodia del denaro in luogo chiuso e sicuro (es. cassaforte).

10) Verifica, per conto dell’amministratore, all’interno dei singoli appartamenti, di situazioni di pericolo o esercizio di attività vietate o danno per le cose comuni con tempestiva comunicazione.

11) Non ultimo deve far rispettare le regole di condominio.

Gli adempimenti del portiere vengono stabiliti al momento della stipula del contratto tra le parti.

Orario di lavoro del portiere

Nel caso di portieri con alloggio l’orario di lavoro è di 48 ore settimanali su 6 giorni, mentre 45 ore per i portieri senza alloggio. Sono previsti anche contratti part-time di 32- 36 ore settimanali per portieri con alloggio e di 16-20 ore settimanali per portieri senza alloggio. Ai soli fini del completamento del servizio, non possono sussistere contratti con meno di 15 ore settimanali e di 3 ore giornaliere.

Ferie

Oltre alle festività nazionali ed al riposo settimanale (solitamente la domenica) al portiere spettano 26 giorni di vacanza da consumarsi nell’anno in cui vengono maturati. Il Condominio deciderà il periodo delle ferie per la metà dei giorni, esclusi i mesi di Luglio ed Agosto; per l’altra metà sarà il portiere a scegliere il periodo dal primo Settembre al 30 Giugno, esclusi i giorni dal 20 Dicembre al 10 Gennaio.

Permessi retribuiti

Il portiere ha diritto anche a permessi individuali retribuiti per un massimo di 50 ore annue, fruiti per un minimo di 2 ore e per un massimo di 1 giorno, salvo, nel caso di grave lutto familiare per il quale sono previsti al massimo 3 giorni di calendario. I permessi vanno richiesti con 48 ore di anticipo, salvo casi di forza maggiore; i permessi non fruiti nell’anno devono essere pagati con retribuzione oraria.

Sostituzione del Portiere

L’amministratore del Condominio deve assumere un sostituto del portiere per tutti i periodi di assenza di quest’ultimo dal servizio. Il sostituto del portiere deve osservare tutte le norme del Contratto nazionale (CCNL) come il portiere ed ha diritto al trattamento economico e normativo da esso previsto.

Istituzione del portierato di condominio

Il portiere viene quindi assunto e nominato dall’amministratore di condominio durante l’assemblea (atto di straordinaria amministrazione). É sufficiente per l’elezione la maggioranza dei presenti alla riunione condominiale che devono però rappresentare almeno 1/3 del valore millesimale dell’edificio. Solitamente viene scelto al momento della costituzione del condominio e rientra nel regolamento interno.

Soppressione del servizio di portierato

La soppressione del servizio viene intrapresa quando il servizio non ha alcuna utilità. 

La Cassazione dice che: “Qualora un servizio condominiale (nella specie: portierato) sia previsto nel regolamento di condominio, la sua soppressione comporta una modificazione del regolamento che deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza stabilita dall’art. 1136 comma 2 c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio) richiamato dall’art. 1138 comma 3″ (Cass. 29 marzo 1995 n. 3708)”.

Se il servizio di portierato non è contemplato dal regolamento condominiale, la sua eliminazione si basa semplicemente sulla maggioranza dei condomini in assemblea.

Licenziamento del portiere

Art. 2 legge 107/80: Ovviamente la soppressione del portierato coincide con il licenziamento del portiere. Il preavviso dipende dal tipo di contratto. Il portiere può essere licenziato anche per motivi che riguardano comportamenti negligenti o per gravi mancanze sul posto di lavoro.

Il portiere licenziato ha 15 giorni di tempo per chiedere i motivi del licenziamento, mentre il condominio ha una settimana di tempo per rispondere.

Per rendere efficace il licenziamento basta comunicare al dipendente la delibera assembleare di dimissioni. Il portiere ha un preavviso di 45 giorni per lasciare il lavoro. Questo periodo si allunga a tre mesi se risiede nello stesso condominio in cui svolge la professione.

Ripartizione delle spese del servizio di portierato

Il servizio di portierato viene ovviamente pagato dai condomini poiché si tratta di un servizio inerente le parti comuni. La ripartizione delle spese viene fatta sulla base dei millesimi di proprietà.

La Cassazione: “Le spese di portierato in un edificio condominiale, trattandosi di servizio per sua natura tale da assicurare la custodia a vigilanza dell’intero fabbricato, vanno ripartite tra i condomini alla stregua del criterio dettato dall’art. 1123, primo comma, Codice civile, la cui applicabilità può essere legittimamente negata solo se risulti una contraria convenzione (come espressamente previsto dall’indicata norma) oppure se si accerti che il servizio, per particolari situazioni di cose e luoghi, non può considerarsi reso nell’interesse di tutti i condomini”.

Se l’assemblea condominiale dovesse deliberare l’istituzione del servizio di portierato senza individuare la persona da assumere, la scelta del portiere spetterebbe all’amministratore quale legale rappresentate dei condomini. Salvo diversa indicazione del regolamento di condominio non vi è alcun obbligo di selezione del lavoratore tramite selezione pubblica ma il tutto è quindi rimesso all’autonomia privata dell’amministratore.

Se volete affiancare il vostro portiere nei servizi di pulizia o dovete sostituirlo durante i periodi di fiere, o addirittura siete in cerca di un portiere di condominio e non sapete a chi rivolgervi chiamateci subito. L’Impresa di pulizie Carra, con la nostra professionalità e gli anni di esperienza è al vostro servizio.

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Rimanete collegati e continuate a seguirci. Preziosi consigli seguiranno presto con un altro articolo sul nostro blog.

A presto.

Alessandro Carra

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